浅谈多伦多楼花-----收房前转让

最近频频爆出楼花烂尾，开发商要求准业主大幅加价才能最终完成交易（如最新一条新闻：距离多伦多125公里的小镇STAYNER，开发商要求业主额外支付17.5万元，或者解除合约，开发商返还订金），或者像前面的文章所提到的需要准业主承担相当高昂的开发费用。因此有很多置业或投资的朋友都转向购买二手房屋。但仍有部分客人比较青睐楼花，他们通常觉得：

1. 楼花前期投入少（订金有时低至5%-10%）,感觉上用少量的资金就拥有一套房产。（往后,直到真正收楼所要支付的费用，咱们在之后的文章慢慢聊）

2. 楼花建好后，自己可以住全新房子，据我了解很多华人有这方面偏爱。

3. 楼花给人的感觉是自己是第一手买家，免去被别人赚差价。（个人感觉这种想法有点不合时，往后慢慢讨论）

4. 这是我今天要说到的一点，很多朋友抱着投机的心理：先把楼花的购买权拿下来，反正只要5%-10%订金，中途我要是不喜欢，资金不够，开发商大幅加价，开发费用太高而我不想付，又或者贷不到款，我可以把我的楼花转让出去，反正现在很多开发商都会给予一次免费转让的机会。

现在我们来讨论一下这个第4点，其实这种想法相当危险。

• 您付给开发商订金，只是拿到在开发商那里购买这套房产的权利，你的名字只是出现在开发商的登记册上，并不在土地厅的登记册上（需要真正收楼，俗称CLOSING了，你的名字才会登记在土地厅那里，你才是真正的业主）。这意味着产权在这个期间并不属于你，而是还在开发商手里。

• 这意味着即使开发商不收你的转让费，但产权是开发商的，需要得到它的允许你才能转让。不同开发商的规定有所不同，有的要求在开发商卖出整个项目的90%,95%才允许转让，有的要求入住了（俗称occupancy）到正式收楼前可以转让，有的要求正式收房前3个月才可以转让或者收房前3个月不允许转让等等。总之，并不是说你把楼花的购买权拿下来了就可以随你心意转让。

• 楼花转让并不像二手房买卖那样，它不可以把房源房到多重放盘系统MLS上面出售，当然也是因为产权不在你名下。如被开发商发现，开发商会要求你把房源拿下来，罚款，甚至引起法律纠纷。这样就局限了楼花转让的客源，给转让带来较大难度。

• 楼花转让，接盘一方需要大量资金。接盘一方需要支付转让一方已经支付给开发商的订金以及转让一方想要赚取的差价，然而在正式收房银行发放贷款时，银行大多只能按照原卖价的估值发放贷款。这样对接盘一方在资金方面要求颇高，也是造成难以转让的因素。

• 同时开发商对接盘的楼花购买者也会进行审查，需要开发商审查通过，证明接盘方有这个能力够买，开发商才会同意转让。即便如此，当接盘方无法完成最终交易，转让方还是需要承担CLOSING的责任的。

• 加上交易费，律师费，各项税务等等，即便转让方想从差价中赚取利润，也不是一件容易的事。有调查显示，即便赚取9万的差价，最终转让方能收到口袋里的利润也就几千元。

• 购买楼花的朋友还要注意的是，如果楼花没能转让出去，而且自己无法CLOSING（由于资金，贷款或其他方面的问题）。并不是简单亏掉订金了事的。开发商会把房产再次出售，卖价比当初的价格高那就算了，如果低于你当初的购买价，开发商是会向你追讨两者的差价以及相关费用的。

经过前面展开探讨转让楼花的一些细节，各位朋友在购买楼花前的确要详细考虑，认真估算，不要盲目跟风。

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